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初心者向け、失敗しない住宅ローンの選び方とは?

社会人になり結婚して家族を持つと、家を建てたりマンションを購入する人が増えます。しかし、家を買う時に全額現金で支払える人はまずいません。

一般的には住宅ローンを組んで、長期間かけて支払っていくことになるのですが、住宅ローンにはいくつかの種類があり、仕組みが複雑でどれを選んだら良いのか迷ってしまうでしょう。

この記事では、将来的に家を購入する社会人の為に、住宅ローンの選び方の基本について紹介します。

1.種類で選ぶ

住宅ローンには、大きく分けて以下の3つの種類があります。

・公的住宅ローン

自治体など公的機関が提供している住宅ローンで、さらに「財形住宅融資」と「自治体融資」の2つに分れます。
自治体により内容が変わってきますが、長期固定金利を採用していて、金利の変動に影響を受けず資金計画を立て易いのがメリットです。

・民間住宅ローン

民間の金融機関が提供している住宅ローンで、団体信用生命保険への加入が必要です。
金融機関により内容が変わってきますが、公的ローンよりも審査基準が緩めで、低金利でありながら融資額が高いというメリットがあります。

・フラット35

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供しているサービスです。
団体信用生命保険への加入は任意となり、最長35年に渡るローンです。持病があるなどで生命保険に加入できない人でも利用できるというメリットがあります。

上記の3つの中から選ぶだけではなく金額を分けての併用も可能です。
金利タイプが違えばそれぞれの良いとこどりができますので、上手に併用すれば総返済額を減らすことも可能です。

2.金利タイプで選ぶ

住宅ローンを選ぶ際に最も気になるのは金利ではないでしょうか。金額が大きいので金利次第で総返済額も大きく変わってくるでしょう。

住宅ローンの金利には以下の3つのタイプがあります。

・全期間固定金利型

金利が固定されているので変動しても返済額が変わりません。
メリット: 契約時に返済計画が立て易く、いちいち金利をチェックする必要もありません。
デメリット:契約時の金利は変動を見込んで高めに設定されています。

・変動金利型

金利の変動により年に2回金利の評価替えが行われます。
メリット: 先を読めればお得になる可能性が高く、借入額が少ない人やローンが短期間の人に向いています。
デメリット:市場金利が上がれば返済額も高くなり、返済計画が立てにくくなります。

・固定金利選択型

一定期間を固定金利で契約して、期間が終了すると変動金利型にしたり、再度固定金利を選ぶこともできます。
メリット:固定金利はキャンペーン価格で契約できてお得です。
デメリット:固定期間中に金利が下がると損をすることと、期間終了と共に返済額が引き上げられます。

固定金利選択型は、最近では民間金融機関の住宅ローンで積極的に採用されています。
将来的に子供が独立して教育費など家計に余裕が出る見込みがある人におすすめです。

3.返済方法で選ぶ

住宅ローンの返済方法は複雑そうですが、大元は以下の2種類であると考えると分り易くなります。

・元金均等返済方式

「毎月一定額の元金+利息」を返済していく方法です。
元金は毎月一定なので、ローンの残高が減っていけばそれだけ利息も減り、段々と月々の返済額が減っていくことになります。
メリット:最初から元金が多く返済されるので、総返済額が少なくて済みます。
デメリット:初期の段階では返済額が大きく負担になります。

・元利均等返済方式

「元金+利息」を一定額として返済していく方法です。
メリット:初期の段階での返済額が少なくなります。
デメリット:毎月の返済額が少ないので利息が高くつき、元金均等返済方式よりも総返済額が多くなります。

実際にどれ位金額が変わってくるのかは、それぞれの条件により変わってきます。最もお得な場合では、総返済額が100万円以上変わってくることもあります。

もっと詳しく知りたいと思ったら、各金融機関のホームページに掲載されている「返済シュミレーションツール」を使用すると良いでしょう。

4.諸経費で選ぶ

住宅ローンを契約する時には、元金と利息の他に諸経費がかかります。
印紙税や保証事務手数料などは数万円程度ですが、「抵当権設定登記手数料:借入れ金額×0.4%前後」「保証料(金利上乗せ型):融資金利+0.2%前後」「融資手数料:借入金額×2.0%前後」など、借入金額が大きければそれだけ金額も大きくなるものがあります。

更に繰り上げ返済をするとその都度手数料がかかる場合もあるのです。

諸経費は非常に細かくて面倒ですが、積み重なると結構な金額になるので、最初からきちんと見積もりを行いましょう。

住宅ローンを組むときは慎重に!

住宅ローンは一度契約すると簡単に解約や見直しはできません。不動産会社に勧められるがまま契約してしまい、後悔している人も多いのです。

住宅は一生の買い物ですので、住宅ローンに関しては充分過ぎる程比較検討をしてから選ぶのがおすすめです。


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